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よくある質問

登記所に保管されている公図(地図)とはどのようなものですか
A.公図とは一般的に登記所に備え付けられている地図に準ずる図面のことを示しています。これに対し不動産登記法第14条1項の規定に基づくものを地図と言います。同条4項には、地図が備え付けられるまでの間、これに代えて、地図に準ずる図面を備え付けることができるとしています。
「地図」については「各土地の区画を明確にし、地番を表示するものとする」と規定しているのに対して「地図に準ずる図面」については「土地の位置形状及び地番を表示するものとする」と規定しています。このことから「地図」はこれに基づき土地の境界を一定の誤差の範囲内で復元することが可能であるのに対して「地図に準ずる図面」はこれに基づいて土地の境界を復元することはできません。しかし、「地図に準ずる図面」においても作成目的、作成過程、作成時期、その他地域性などを解析、分析することにより地図に比べ精度が劣るとしても、地図の整備がなされていない地域においては、公図は筆界確認作業の有力な書証の役割を果たしています。
隣地との境界にあったはずの境界標が見あたりません。元の位置に復元したいのですが
A.過去に立会を基に作製された境界確定図などがあれば、図面作製者(土地家屋調査士)に相談するのが間違いないでしょう。当然費用は掛かりますが、通常図面作製者が過去の測量データを保管していると思われますので、正確に安価に復元できる可能性が高いと言えます。この場合、所有者どおしで「大体この辺りだろう」と境界標をご自分で入れられると後でトラブルになることもあるのでご注意下さい。また、正確な測量図などがない場合はなおさらトラブルのもとになりますので、信頼できる土地家屋調査士に依頼して入れるようにして下さい。
過去に隣地所有者と立会し境界標を設置してありますが・・・
A.通常土地の取引を行う場合、境界の確認をして、境界標の設置をした上で隣地との境界を明確にします。仮に境界についてトラブルがあれば取引しないと考えられるので、購入者はトラブルがない前提で土地の取引をしたと考えられますが、何らかの事情で、その境界を承知していない場合問題があります。
また、取引に際して確認した図面を基に自分だけで、境界を認識していたところ、後日隣地の所有者から「実は、この杭は間違っている」というようなことを言われ問題になることもあります。
土地を独占的に占有管理する権利義務は所有者にありますから筆界について立会確認の当事者は現在の所有者になります。よって、新所有者から立会を申し込まれたら応じるようにしましょう。筆界確認を何回行っても問題はありませんし、当事者にとって良好な近隣関係の維持に効果的であろうと思われます。
私の所有地がこの度地籍調査の実施に伴い立会を求められました・・・
A.地籍調査は既存の筆界を確認することであり、筆界を変更したり、新たに筆界が決まるということではありませんし、新たに所有権の境界を決めるものでもありません。もし地籍調査の結果で、間違った登記がなされた場合は当然訂正できることになります。
土地の分筆など測量が伴う費用はかなり掛かりますが、どのように決めているのですか
A.よく「土地の大きさで費用が決まるのですか」というお話を受けますが大きさは一要素にすぎません。過去における対象地とその周辺における測量実績(登記所の地積測量図の有無)や地域性(区画整理や土地改良の有無など)により筆界を特定するための資料がどこまで整っているかどうかが大きく影響するように思います。また、土地の形(筆界点の数)や隣接所有者の人数によってもかなり変わってきます。
建物を新築しましたが登記をする必要はあるのですか
A.不動産登記法では所有者は一ヶ月以内に表題登記を申請しなければならないと定められています。 ほとんど知られていないと思いますが、申請すべき義務がある者がその申請を怠ったときは、10万円以下の過料に処するという規定が存します。 早めに登記を申請しましょう。 なお、建物の新築以外にも、土地表題、地目・地積の変更、土地・建物の減失、建物の表題部変更登記など表示に関する登記には一般的に申請義務が課されていますのでご注意下さい。
権利証や登記識別情報通知を無くしてしまいましたが再発行などできるのですか
A.残念ながら再発行はできません。今後、これら権利証や登記識別情報が必要になる一定の登記手続きには登記官による本人確認(事前通知)や資格者代理人による本人確認情報なる書面を作成し登記所へ提供することにより登記可能となりますが、別途費用が掛かったり、手続き期間が余分に掛かったりします。ご心配の方は信頼できる土地家屋調査士又は司法書士へご相談下さい。
土地家屋調査士と司法書士の手続き代理の内容の違い
A.新築した建物の所在、種類、構造、床面積など物理的現況を登記簿の表題部に反映させるための申請を代理するのが土地家屋調査士となります。 この登記により初めて新築した建物の登記簿が作られ、その後、権利の登記として甲区欄や乙区欄に所有者の住所、氏名や金融機関からの借り入れに対する担保として抵当権等の登記申請を代理するのが司法書士となります。このケースは、両者が連携して一連の登記を処理することになります。
土地家屋調査士は測量をされますが、測量士とは違うのですか
A.「測量士」は、測量法に基づき国土交通省が所管している国家資格者で、主に国や地方公共団体等の行う基本測量や公共測量を行っています。具体的には、土地の形状、特定の位置の高さ、河川や池などの深さ、道路の形状、土地の現況面積など、現地を正確に測る仕事をされるのが「測量士」の方々です。測量の結果を基に分筆するなどの登記手続きには関与することができません。一方、土地家屋調査士は、弁護士や司法書士と同じく法務省所管の国家資格者で、測量以外に不動産登記法、その他関連法規、また民法に関する事項など広範な法的知識を基に土地の正しい「筆界」を探索し、登記について必要な土地建物に関する調査測量申請手続きを業としています。
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